Pour savoir combien il peut obtenir de la banque pour financer l’achat d’un logement, un particulier doit notamment connaître sa capacité d’emprunt. Voici les clés de calcul de cet indicateur essentiel.

Déterminer sa capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt de l’emprunteur correspond au montant qu’il peut consacrer chaque mois au remboursement de son emprunt compte tenu de ses revenus (salaires, pensions de retraite, revenus fonciers, intérêts sur placements financiers…). Il faut éventuellement y ajouter les mensualités liées aux autres dettes en cours.

Mais la banque considère aussi le reste à vivre, qui représente la somme à disposition du ménage une fois les dépenses fixes courantes déduites : alimentation, électricité, transport, téléphone, impôts… S’il ne suffit pas à couvrir ces charges incompressibles, le prêt est refusé. Le minimum est notamment fixé en fonction du lieu de résidence (à cause du coût de la vie) et de la composition du foyer.

Le montant consacré au paiement des mensualités ne peut excéder 33 % de l’ensemble des revenus. Toutefois, les banques acceptent un taux d’endettement supérieur pour les personnes disposant de revenus élevés ou d’un reste à vivre confortable, ainsi que les jeunes à fort potentiel…

Pour avoir une première idée de sa capacité d’emprunt, les experts recommandent d’effectuer des simulations sur les comparateurs de crédit immobilier en ligne des courtiers et banques.

Améliorer sa capacité d’emprunt

Le regroupement de crédits est une solution pour faire baisser son taux d’endettement. Toutes les dettes sont remplacées par un prêt unique associé à une seule mensualité, dont le montant est réduit par l’allongement de la durée de remboursement. Même si l’opération implique certains frais, son intérêt est indéniable, surtout si en cas de présence de crédits à la consommation contractés à un taux élevé.

D’autres choisissent de souscrire deux prêts à l’habitat en parallèle, l’un étant plus court (15 ans et 20 ans par exemple) et donc, assorti d’un taux de prêt immobilier qui diminue le montant des intérêts. La mensualité baisse en conséquence, augmentant le reste à vivre.

Autre option, le prêt à paliers. Le montant des mensualités est minimisé pendant les premières années du crédit immobilier, le temps de trouver une autre offre au meilleur taux ou le temps de solder le prêt conso, avant d’être revu à la hausse.