Le taux d’intérêt détermine le coût d’un crédit immobilier, mais il n’est vraiment pertinent que lorsqu’il inclut tous les frais annexes induits par l’octroi des fonds. On parle ainsi de taux effectif global (TEG). Il peut être fixe, variable ou semi-fixe.

Le taux d’intérêt nominal d’un crédit immobilier

La rémunération de l’argent prêté est exprimée sous la forme d’un pourcentage du montant accordé. Pour fixer ce taux nominal, la banque se base sur ses propres coûts de refinancement et y ajoute une part de ses frais fixes, les dépenses engagées pour la production du prêt, et éventuellement, une petite marge.

Dans sa fixation du taux d’intérêt nominal, elle tient compte du profil de l’emprunteur et du risque qu’il présente. Un dossier solide (revenus stables et élevés, bonne capacité d’épargne, faible endettement, apport personnel important, éligibilité à des aides à l’accession à la propriété…) permet de décrocher des taux très attractifs.

La durée du prêt aussi est un facteur essentiel. Plus le remboursement est rapide, moins le taux est élevé. Enfin, chaque enseigne, voire chaque agence, définit et ajuste ses barèmes en cours d’année en fonction de sa politique commerciale et de ses objectifs.

Le taux effectif global (TEG)

Pour connaître précisément le coût de son prêt immobilier ou comparer plusieurs offres sur un comparateur de prêt immobilier, le taux nominal n’est pas suffisant. Le taux effectif global (TEG) ou taux annuel effectif global (TAEG) est indispensable.

En plus du taux d’intérêt nominal, il intègre le taux de l’assurance emprunteur, les frais de dossier (forfait ou pourcentage du capital emprunté), ainsi que les frais de garantie (caution, hypothèque…) Pour les emprunteurs ayant opté pour la construction ou l’achat en état futur d’achèvement (Vefa), les intérêts intercalaires et les frais de préfinancement doivent être inclus. Plus largement, toute charge supportée par l’emprunteur pour l’obtention du crédit entre dans le calcul du TEG du crédit immobilier.

Celui-ci est plafonné aux limites de l’usure en vigueur depuis le 1er janvier 2017 : 3,40 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 3,35 % si la durée est comprise entre 10 et 20 ans, 3,37 % pour les prêts longs (plus de 20 ans). Pour les contrats à taux variable, quelle que soit la durée, le seuil de l’usure est fixé à 2,83 %.

Influence du type de taux sur le coût total du crédit immobilier

Avec un taux de prêt immobilier fixe, immuable sur toute la durée du prêt, le montant des échéances aussi est constant. Toutefois, si les clauses du contrat le prévoient, les mensualités sont potentiellement modulables (augmentation ou allègement). Mais pour faire baisser le taux, seuls la renégociation et le rachat de crédit sont envisageables.

Un taux variable ou révisable fluctue selon le marché. Les modalités de révision doivent figurer dans le contrat signé par les deux parties. Ces types de prêts sont généralement capés, avec une amplitude de variation plafonnée dans un sens comme dans l’autre. Non seulement le taux révisable est souvent inférieur au son équivalent fixe pour le même contrat, mais l’emprunteur échappe aux indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’il solde sa dette avant son terme.

Enfin, il existe des prêts à taux semi-fixe combinant taux fixe et révisable. Il est fixe et inférieur à celui d’un emprunt « classique » pendant les 5, 7 ou 10 premières années puis devient variable capé. L’avantage de la formule est qu’elle permet à l’emprunteur de bénéficier de conditions plus compétitives que celles du marché, puis d’effectuer un remboursement par anticipation, évitant une brusque remontée du taux avant le passage aux échéances variables. L’idéal pour maximiser les économies avec cette formule est de négocier la suppression des IRA auprès de la banque.