Malgré la légère remontée amorcée en décembre 2016, les taux d’intérêt des prêts à l’habitat restent proches de seuils historiques, réduisant ainsi considérablement la marge des banques sur ce produit d’appel. Dans ce contexte, elles rechignent à consentir un geste commercial sur les autres frais. Faisons le point sur les points facilement négociables et ceux sur lesquels les prêteurs se montrent plus stricts lors de la souscription d’un crédit immobilier.

Les conditions difficilement négociables

Les frais de dossier

Dans un contexte de hausse des frais bancaires, la moyenne des frais de dossier se situe à 500 euros, mais peut atteindre le double pour des montants importants. Aussi, il est rare que la banque accepte de les supprimer, sauf si le client consent à souscrire l’assurance multirisque habitation maison, quitte à en changer au-delà de la première année de contrat comme l’y autorise la loi.

La domiciliation de revenus

Les banques imposent généralement au souscripteur d’un crédit immobilier de domicilier ses revenus dans son établissement, et peuvent ainsi prélever pendant plusieurs années des frais de tenue de compte, des commissions sur différentes opérations, une cotisation sur la carte bancaire…

Avec la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2018, l’obligation de domiciliation est limitée à 10 ans, mais en contrepartie, elle doit permettre à l’emprunteur de bénéficier d’un avantage spécifique comme une décote supplémentaire sur le taux, une réduction sur les frais de dossier, etc. Pour Olivier Jourdan, notre directeur associé, les clients présentant un profil intéressant pour les banques pourraient ainsi obtenir des rabais conséquents. Théoriquement, le prêteur peut supprimer cet avantage en cas de changement de banque principale avant l’échéance des dix ans, mais pour Olivier Jourdan, une telle réaction est peu probable.

Les garanties

Pour s’éviter les contraintes liées à l’hypothèque, qui peut désormais coûter 0,20 à 0,40 % en plus sur le taux du crédit accordé aux particuliers, les banques privilégient la caution bancaire. 60 % des crédits en cours sont déjà concernés, et la tendance est à la hausse. Et comme chaque enseigne impose les services de son partenaire, l’emprunteur ne peut choisir son établissement. Malgré cela, le cautionnement restant nettement moins onéreux que l’hypothèque, autant ne pas insister pour cette dernière option.

L’assurance emprunteur, un élément essentiel à négocier pour des économies conséquentes

L’emprunteur doit en revanche accorder la plus grande attention à l’assurance emprunteur, qui pèse jusqu’à 40 % sur le coût total du prêt, et représente donc un levier efficace pour réduire la facture. Selon les courtiers en prêt immobilier, selon le profil de l’emprunteur (âge, état de santé, tabagisme, situation personnelle, profession, activités sportives pratiquées, etc.), la prime d’assurance peut diminuer de moitié, voire de 75 % avec une couverture individuelle à la place du contrat mutualisé de la banque. Sur 20 ans, le gain potentiel peut ainsi s’élever à 10 000 euros pour les personnes jeunes, non fumeuses, en bonne santé, exerçant un métier non considéré « à risque ».

Toutefois, elles devront s’armer de patience, car malgré les différents délais fixés par la réglementation, une telle démarche peut prendre du temps, surtout à l’étape de l’examen de la demande par la banque. Les spécialistes du marché recommandent pour ne pas retarder son projet immobilier, de signer l’offre d’assurance de la banque et de faire jouer la concurrence au cours de la première année comme l’autorise la loi Hamon. Après un an, la résiliation annuelle est possible pour tous les contrats en cours depuis la validation de l’amendement Bourquin par le Conseil constitutionnel en janvier 2018.

Le recours aux services d’un professionnel du courtage en crédit immobilier est vivement conseillé pour réussir cette démarche, car il faut respecter l’équivalence des garanties entre les deux contrats, effectuer un tri exhaustif des offres disponibles sur le marché et gérer le timing (le délai de préavis varie pour les deux textes de loi). Devis en main, il est en outre en mesure de négocier avec la banque pour qu’elle s’aligne, ce qui permet au client de payer moins tout en s’évitant une longue procédure !