Le viager attire de nombreux candidats à l’acquisition d’un bien immobilier. Mais malgré ses avantages, son financement reste complexe, car les banques rechignent à financer une telle opération. Plusieurs conditions doivent être réunies pour obtenir les fonds demandés.

Deux formules d’achat immobilier en viager

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement en viager, l’acheteur effectue un premier versement de l’ordre de 20 % à 30 % de la valeur du bien. Puis, il s’acquitte d’une rente mensuelle ou trimestrielle, dont le montant peut augmenter avec le temps en fonction de l’inflation et de l’évolution du coût de la construction.

Le viager est dit « occupé » lorsque l’ancien propriétaire du bien concerné reste dans les lieux jusqu’à son décès, avec la possibilité de le prêter, et non de le louer. On parle en revanche de « viager libre » si l’acheteur prend immédiatement possession du bien pour y résider ou le mettre en location.

La solution est avantageuse pour les deux parties. Le vendeur, généralement une personne âgée, dispose ainsi d’une source de revenus complémentaires sans avoir à déménager. Quant à l’acheteur, il paie un prix inférieur à la moyenne du marché.

Les conditions pour décrocher un prêt bancaire

Le principal frein à l’achat en viager est la réticence des banques à octroyer un prêt immo en viager à cause de la garantie dite de premier ordre du vendeur. Dans la pratique, cela signifie que si l’acheteur se trouve dans l’impossibilité d’honorer sa dette, il appartient au vendeur de mettre le bien en vente pour se faire rembourser les échéances restant dues avant une éventuelle saisie par la banque.

L’établissement bancaire peut néanmoins se montrer plus souple si l’acheteur possède des actifs à proposer en garantie (un autre bien immobilier, une épargne salariale, un contrat d’assurance vie, des parts d’une société, etc.), s’il est en mesure d’apporter une caution personnelle et solidaire ou encore si le vendeur accepte la cession de rang. Dans ce dernier cas, la banque est prioritaire lors du règlement des impayés.

Comme alternative au crédit viager, l’acquéreur peut opter pour un prêt logement classique. Avec des taux toujours proches de seuils historiques et le maintien sous conditions des dispositifs d’aide à l’accession, la conjoncture reste favorable aux acheteurs.