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25 février 2020
Crédit immobilier : ce qui change en 2020
25 février 2020 , superadmin

Crédit immobilier : ce qui change en 2020 avec les recommandations du HCSF

Avec les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), il y a du changement en 2020. En effet, les banques sont dans l’obligation de durcir davantage leurs conditions d’accès au crédit immobilier. Vous vous demandez pourquoi on assiste à une telle évolution dans l’univers du prêt bancaire ? Vous souhaitez comprendre comment ces mesures vont impacter la recherche d’un financement pour un bien immobilier ? Pas de panique : nous allons vous expliquer l’origine de ces recommandations et leurs effets.  

L’origine des recommandations de la HCSF

Le point sur la situation en 2019

C’est un fait : jamais dans l'histoire économique récente, les taux d'intérêt n’avaient été aussi bas, et pendant si longtemps. Les banques ont accordé énormément de crédits immobiliers l’an passé. Les montants prêtés ont d’ailleurs atteint des sommets : on comptabilise 258 milliards d’euros rien que pour 2019, soit 44 milliards d’euros de plus qu’en 2018. 

La raison principale de cet engouement pour l’emprunt bancaire ? Vous vous en doutez : il s’agit de la faiblesse des taux d’emprunt. En effet, l’année dernière, certains profils pouvaient emprunter avec un taux inférieur à 1%. Un record qui a fait la une des journaux pendant des semaines. 

C’est pourquoi de nombreux candidats à l’accession à la propriété et les investisseurs se sont jetés sur l’occasion : obtenir un prêt immobilier à ce prix-là, ça ne se discute même pas !
Par ailleurs, les banques françaises n’étaient pas les seules à faire bénéficier de taux exceptionnels à leurs clients. Au Danemark, par exemple, certaines banques offraient même des taux négatifs. Être payé pour emprunter, que demander de plus ?

La Banque Centrale Européenne aux manettes

Mais pourquoi les taux d’intérêt étaient-ils si bas en 2019 et continuent à l’être début 2020, malgré une légère remontée ? En fait, cela ne vient pas de nulle part : c’est la Banque Centrale Européenne qui fait la pluie et le beau temps des emprunteurs.

Pour résumer, on pourrait dire que les taux ont été baissés dans le but de relancer l’économie par la consommation. Le but était simplement d’anticiper l’inflation.

Pour concevoir leurs taux d’emprunt finaux, les banques se basent sur les taux directeurs fixés par la Banque Centrale Européenne. Ce sont les taux auxquels elles peuvent emprunter une partie de leurs ressources. Jusqu’à présent, ces taux directeurs étaient maintenus à zéro en attendant un retour durable de l'inflation (soit un niveau légèrement inférieur à 2%). C’est notamment la faiblesse de ces taux qui a permis aux banques de proposer des crédits immobiliers à des taux d’intérêt aussi faibles !

L’engouement des banques pour le financement de projets immobiliers

Les taux directeurs ne constituent pas la seule donnée expliquant la faiblesse des taux d’intérêts et l’octroi massif de prêts immobiliers. En effet, si les banques ont prêté et prêtent encore à des taux avantageux, c’est qu’elles font également face à la concurrence. C’est pourquoi, il leur est indispensable de se montrer compétitives. 

Le taux de dépôt se situant actuellement en dessous de 0%, il n’est pas intéressant pour elles de placer l’argent à la BCE (ce qui aurait un coût). En toute logique, elles préfèrent opter pour le prêt aux particuliers. 

Mais ce n’est pas tout : la banque aura toujours tendance à préférer le crédit immobilier à tous les autres prêts. Et pour cause : avec le prêt immobilier, elle dispose d’un produit sûr, notamment dans l’Hexagone. Le taux de défaut (pourcentage calculé sur la base d’incidents de paiements importants déclarés) pour le financement de projets immobiliers est de seulement 0,1% en France. Il s’agit du niveau le plus faible d’Europe.

Par ailleurs, le prêt immobilier demeure un produit d’appel pour une banque. En réalisant, une opération presque blanche sur ce type de financement, elle peut ainsi compter sur la domiciliation des revenus et d’autres produits comme l’assurance-emprunteur

Les raisons fondamentales de ces recommandations

Avec des taux d’intérêts frisant davantage le plancher que le plafond, les demandes de crédits immobiliers ont explosé en 2019. 

Boostées par cette recrudescence de candidats, les banques ont été plus laxistes sur les conditions d’octroi des prêts ces dernières années. Résultat : le taux d’endettement de 33% et la durée maximale de 25 ans ont été dépassés à de trop nombreuses reprises. De façon plus précise, 28 % des crédits accordés étaient supérieurs au taux d'effort de 35 % et 5% dépassaient les 25 ans en 2019.

Ce qui change en 2020 dans l’univers du crédit immobilier

Les recommandations du HCSF en bref

Soucieux du risque d’endettement excessif des ménages français, le Haut Conseil de Stabilité Financière a alors soumis des recommandations aux banques en décembre 2019. Il demande aux banques de durcir les conditions d’octroi de crédits immobiliers. 

Ces dernières doivent désormais éviter de prêter sur des durées dépassant 25 ans et respecter le taux d’endettement de 33%. Si ces recommandations restent encore incitatives, la durée moyenne des crédits immobiliers a été bien réduite, passant de 232 en décembre 2019, à 227 mois (un peu moins de 19 ans) en janvier 2020.

En plus de ces recommandations, les autorités demandent aux banques d’être plus vigilantes quant à la juste tarification du crédit immobilier. Il ne faudrait pas que celles-ci fragilisent le modèle français de financement de l'habitat.  Selon le Haut Conseil, cela doit donc impliquer une couverture appropriée des coûts et risques. Une recommandation qui ne passera pas inaperçue dans les futurs coûts des prêts immobiliers !

Les incidences pour les emprunteurs

On estime qu’au minimum 100 000 ménages et jusqu’à 130 000 pourraient mécaniquement être exclus par ces mesures. Selon Michel Mouillard, économiste à la tête de l’Observatoire des crédits aux ménages, cela pourrait représenter environ 10 % des transactions réalisées en 2019, une information néanmoins réfutée par la Banque de France.  

En 2020, les ménages sans apport ou avec des crédits en cours auront plus de difficultés à emprunter. Les investisseurs du locatif pourront eux-aussi être pénalisés s’ils remboursent déjà une résidence principale. Ce sera surtout le cas si leur taux d’endettement devient supérieur à 33 %.

Des taux qui vont rester bas

Si les règles d’emprunt sont désormais plus strictes, on prévoit malgré tout que les taux restent relativement bas dans les mois à venir. En effet, les taux d’intérêt restent toujours très attractifs pour les emprunteurs en ce début d’année 2020, avec une moyenne de 1, 13 %, toutes durées confondues (hors assurance), selon le dernier baromètre Crédit Logement/CSA.  D’ailleurs, en janvier dernier, les trois-quart des ménages ont bénéficié de prêts inférieurs à 1%  sur 15 ans.

Et cette floraison de taux bas n’est pas près de s’inverser d’après les dires de Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’Epargne. « La Banque Centrale Européenne s’est engagée à maintenir des taux bas, pour au moins deux ans » a-t-il récemment confié à la presse.

Par ailleurs, les événements actuels pourraient conserver cette tendance un moment. La crise sanitaire liée au Coronavirus pourrait effectivement générer un fort ralentissement économique et d’échanges entre les pays. Et comme nous l’avons vu plus haut, il s’agit d’une condition favorable à la baisse des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne. 

Vous en savez désormais davantage sur les recommandations prodiguées par les autorités financières et la tendance actuelle dans le marché du crédit immobilier en France. Si vous avez des questions à ce sujet ou si vous recherchez un financement pour un achat immobilier, n’hésitez pas à nous contacter ! L’équipe Persona Courtage sera ravie de répondre à vos questions. 

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