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A travers les articles de ce blog, bénéficiez de tous les conseils de nos experts sur le crédit immobilier, assurance prêt immobilier et le rachat de votre crédit immobilier.

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06 août 2020
coût crédit
06 août 2020 , superadmin

Crédit immobilier : combien ça coûte au total ?

Vous êtes à la recherche d’un financement pour votre projet immobilier ? Vous vous demandez quel est le coût global d’un crédit immobilier ? Vous avez bien raison de vous renseigner en amont ! Entre les différents types de taux et les frais annexes, il y a de quoi s’y perdre ! Quoi qu’il en soit, le taux d’intérêt n’est pas la seule donnée à prendre en compte. En effet, parmi le coût de l’emprunt lui-même s’ajoutent également l’assurance-emprunteur, les frais de dossier ou encore le montant des sûretés. Vous ne savez pas à quoi cela correspond ? Pas de panique : nous allons tout vous expliquer en détail dans cet article.

Le taux d’intérêt : la plus grosse dépense dans un crédit immobilier

Le calcul du taux d’emprunt

Plusieurs facteurs sont pris en compte pour déterminer un taux, comme le profil emprunteur, la durée d’emprunt ou encore la part de financement personnel. De façon générale, plus votre profil sera « rassurant » pour les banques (en CDI ou fonctionnaire, par exemple), plus il sera facile d’obtenir non seulement un crédit immobilier, mais surtout, un bon taux. Ensuite, la durée de l’emprunt a également un impact sur le coût total : en effet, plus elle s’allonge, plus le crédit sera onéreux pour l’emprunteur.

Les différents types de taux

Le taux fixe

C’est la formule dite « classique ». Avec un taux fixe, vous remboursez la même somme à la banque chaque mois. Cette mensualité est constituée d’une part du capital à rembourser et des intérêts d’emprunt. Mais il est possible d’opter pour le prêt in fine. Ce type de prêt à taux fixe permet de rembourser des mensualités composées d’intérêts uniquement, et ce, durant toute la durée du crédit immobilier. Et c’est lors de la dernière échéance que s’effectue le remboursement du capital dû.

Le taux variable

Les taux d’emprunt étant plutôt bas actuellement, cette option demeure moins fréquente. Avec un taux variable, les mensualités de votre prêt immobilier peuvent varier positivement ou négativement d’un mois sur l’autre, affectant alors le coût global de l’opération.

Les frais du crédit immobilier : des coûts supplémentaires pour l’emprunteur

Les frais de dossier

Verser des frais de dossier est quasiment systématique. En effet, c’est ce qui permet à la banque d’étudier votre dossier de demande de financement. Ils peuvent représenter jusqu’à 1% du montant de du prêt immobilier. Il est néamoins possible de les réduire ou de les supprimer en passant par un courtier en crédit immobilier qui se chargera de les négocier avec la banque. Et c’est bien normal, puisqu’il se charge en partie d’étudier le dossier et de vérifier les pièces justificatives.

Les pénalités de remboursement anticipé

Vous revendez votre bien ou empochez une grosse somme d’argent ? Vous pouvez alors rembourser vos mensualités d’un coup… mais cela ne sera pas sans indemnités à verser en contre-partie. Pensez à négocier avant la signature de l’offre de prêt, afin de réduire ces pénalités de remboursement anticipé.


Le report et la modulation d’échéances

Parce que tout peut arriver dans une vie, il se peut que vous ayez un jour plus de difficultés à rembourser vos mensualités. Au contraire, vous avez peut-être décroché un poste plus rémunérateur, vous permettant d’alléger la durée de votre emprunt. Heureusement, il est possible lors de la création du contrat de prêt d’ajouter des options de report ou de modulation d’échéances. Cela vous permettra, au moment opportun, d’augmenter ou de baisser le montant de vos mensualités. Bien sûr, ces options avantageuses ont également un coût qui peuvent peser sur la facture globale.

L’assurance-emprunteur : elle couvre l’emprunteur en cas de problème de sante, son coût peut aller jusqu’à un tiers de l’acquisition

Est-ce obligatoire de prendre une assurance ?

Dans les textes de loi, prendre une assurance reste facultatif. Pourtant, les banques ont tendance à l’exiger lors de la signature d’un contrat de prêt immobilier. Si elles font ça, c’est qu’elles considérent qu’un événement peut survenir à tout moment et vous empêcher de payer vos mensualités. Dans ces cas-là, c’est l’assureur qui prend le relai. Il existe des garanties de base (comme le décès et la perte d’autonomie) mais il est possible d’en ajouter d’autres (comme l’invalidité permanente totale ou partielle, la perte d’emploi ou encore l’incapacité temporaire de pouvoir travailler).

Les différentes assurances pour son emprunt bancaire

Les contrats groupes
Le contrat groupe est l’assurance proposée par la banque qui vous fait également l’offre de crédit immobilier. Cependant, en optant pour ce choix, vous risquez de payer plus cher. En effet, le risque est mutualisé et votre profil emprunteur n’est pas pris en compte.

Les délégations d’assurances
Il s’agit de l’assurance proposée par un concurrent de l’organisme qui vous propose l’emprunt ou bien par un assureur privé. L’avantage de cette option, c’est qu’il est plus facile de négocier son coût. Par ailleurs, le prix dépend aussi du degré de risque, contraitement à un contrat de groupe.

La garantie : une précaution pour la banque contre l’insolvabilité

Quels sont les frais correspondant aux sûretés ?

Les sûretés sont en fait des garanties. Selon la qualité du dossier emprunteur et du risque évalués par la banque, celle-ci peut demander des sûretés. Accorder un crédit immobilier représente un risque pour l’établissement financier. C’est pourquoi, des précautions peuvent être prises afin de se préserver de l'insolvabilité éventuelle de l'emprunteur.

Les différents types de frais liés aux sûretés

Les sûretés réelles

Pour ce cas, la sûreté est réalisée sur un bien immobilier que vous possédez déjà ou que vous vous apprêtez à acheter. Bien souvent, il s’agit d’une hypothèque (impliquant des frais conséquents). Avec cette solution, le créancier a la possibilité de faire saisir le bien immobilier afin de procéder à sa mise en vente et à la récupération des sommes dues par le débiteur. Une sûreté réelle peut être aussi un nantissement (bien incorporel) ou un gage (bien meuble corporel). Dans le cas du nantissement, le créancier peut demander à récupérer une somme d’argent ou des parts dans une société, par exemple.

Les sûretés personnelles

Dans le cas d’une sûreté personnelle, c’est un organisme de cautionnement qui se porte caution pour vous. Moins cher qu’une hypothèque, l’opération est loin d’être gratuite pour autant (environ 1% du montant de l’acquisition). Concrètement, l’organisme étudie votre dossier et donne son accord ou non. Si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de rembourser ses mensualités, la banque se retournera contre lui. Cependant, il est important de noter que la contribution versée via l’organisme de cautionnement vous sera en partie restituée après votre dernière mensualité, si aucun défaut de paiement n’est survenu pendant la durée du prêt.

Les autres frais à prendre en compte

Afin de calculer le coût du crédit immobilier, d’autres frais doivent s’ajouter comme comme les frais de notaire (environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf) et les frais de courtage éventuels (souvent basés sur un pourcentage du prix de vente).

Vous connaissez maintenant tous les frais qui viennent constituer le coût global d’un emprunt. Vous avez peur de payer trop cher votre crédit immobilier ? Bonne nouvelle : le courtier en prêt immobilier vous accompagne dans vos démarches. N’hésitez pas à effectuer une première simulation de prêt immobilier en ligne et à nous contacter !

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