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A travers les articles de ce blog, bénéficiez de tous les conseils de nos experts sur le crédit immobilier, assurance prêt immobilier et le rachat de votre crédit immobilier.

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02 octobre 2020
crédit immobilier
02 octobre 2020 , superadmin

Investissement locatif et crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

L’achat d’un bien n’intéresse pas seulement les particuliers. Les investisseurs en mal de rentrées d’argent ont eux aussi besoin de trouver des logements bien situés, desquels ils pourront tirer profit sur le long terme. Mais comme pour les particuliers, la question du financement se pose à un moment ou à un autre. Si vous avez décidé de vous lancer, ce petit tour d’horizon du crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif devrait vous intéresser !

Financez votre investissement locatif grâce à ces 4 prêts

Plusieurs types de crédits peuvent vous aider à financer votre bien.

Le crédit immobilier classique

Vous connaissez déjà cette option si vous êtes propriétaire de votre logement. L’opération est « la même » lorsque vous achetez un bien voué à la location. Il vous faudra passer par un établissement bancaire ou un courtier en crédit immobilier. Sachez que sous certaines conditions, on vous autorisera à emprunter sans apport personnel. S’il s’agit de votre premier investissement immobilier locatif, votre banque vous proposera sûrement un prêt amortissable basé sur l’utilisation des loyers perçus chaque mois pour rembourser votre emprunt. Pour rembourser, vous verserez une partie du montant et des intérêts qu’il représente, en fonction de la somme empruntée et de la durée de votre prêt. Le plus souvent, votre banque vous demandera un apport personnel et / ou des garanties, telles que la caution ou le nantissement.

Le crédit à la consommation

Ce crédit ne représente pas forcément la meilleure solution. Son principal avantage ? C’est un prêt personnel non affecté, ce qui signifie que vous pouvez acheter ce que vous voulez sans vous justifier. Mais ce prêt présente aussi des inconvénients. Son taux d’intérêt grimpe plus haut que celui du prêt immobilier destiné aux particuliers. Ensuite, il ne présente aucune garantie sécurisante. Ce qui signifie qu’en cas de décès, de perte d’emploi ou d’invalidité, votre entourage et vous vous retrouverez dans une situation délicate. Le montant pouvant être emprunté est plafonné à 75 000 €. La durée maximale de remboursement se limite à 7 ans. Au-delà, les mensualités deviendraient trop importantes et affecteraient la rentabilité de votre investissement locatif.

Le prêt hypothécaire

Semblable au prêt classique décrit plus haut, le prêt hypothécaire est assorti d’une hypothèque sur un de vos biens immobiliers, ou sur votre achat locatif en cours. Cette hypothèque rassure la banque quant à votre capacité à lui restituer la somme qu’elle accepte de vous prêter. Si vous ne parvenez plus à la rembourser, elle saisira le bien hypothéqué et se fera rembourser sur le prix de sa vente. Réfléchissez bien avant de contracter un prêt hypothécaire, de surcroît si c’est votre résidence principale qui est en jeu.

Le prêt in fine

Dans le cas d’un prêt in fine, ce n’est pas la somme globale que vous amortirez chaque mois, mais les intérêts. Dans un premier temps, lorsque vous choisissez l’option du prêt in fine, vous ne remboursez que les intérêts. Et cela est valable pour toute la durée du prêt. Ensuite, lorsque le bien est financé, vous remboursez la totalité de la somme. L’investissement locatif s’accommode bien de ce type de prêt. En effet, les loyers perçus chaque mois couvrent largement les intérêts. Vous disposez toujours d’argent dans votre trésorerie car les mensualités sont faibles. Attention toutefois, il faudra être en mesure de rembourser intégralement le capital prêté une fois l’échéance arrivée.

Les 3 avantages du prêt immobilier pour l’investissement locatif

L’optimisation du taux de rentabilité constitue un des principaux points de vigilance des investisseurs. Evidemment, celui-ci dépendra directement du mode de financement du bien convoité. Si différentes stratégies existent, toutes présentent des avantages et des inconvénients différents. Avant de vous lancer, sortez votre calculatrice et faîtes vos calculs !

L’effet de levier

Vous le savez sans doute, les taux d’emprunts étaient plutôt avantageux ces derniers temps. Mais ayant été fortement sollicitées par la crise économique du Covid-19, les banques cherchent maintenant à reconstituer leur capital, et elles sont nombreuses à avoir augmenté leur taux d’emprunt. Si vous en trouvez une dont le taux d’emprunt reste gérable pour vous, profitez-en. Vous pourrez investir nettement plus que si vous vous contentiez de votre épargne personnelle. C’est le fameux effet levier.

La déduction des frais de prêt

Le calcul de vos impôts s’effectuera sur la base de votre revenu locatif net. Pour l’obtenir, soustrayez à la somme des loyers perçus vos différents frais déductibles. N’oubliez pas de compter votre prêt immobilier ! Considéré comme un coût additionnel, il est lui aussi déductible.

Bon à savoir : les travaux de rénovation sont eux aussi déductibles des impôts. Et en plus, ils vous permettent d’augmenter le montant de vos loyers !

La diversité des investissements

Si vous disposez d’une épargne conséquente, vous pourrez aisément réaliser plusieurs investissements. L’avantage est double : vous réduisez les risques et sur le long-terme, vous percevrez des revenus plus nombreux tous les mois. Pour qu’un tel projet soit viable, mettez sur la table de votre conseiller bancaire les apports personnels les plus petits possibles et préférez les opérations qui vous apportent un cash-flow intéressant. Parmi ces opérations, les déductions fiscales ou les loyers importants constituent des options intéressantes.

Comment emprunter quand on est investisseur ?

Emprunter engage sur une longue période. Bien connaître ce qui vous attend évitera les mauvaises surprises.

  • Vérifiez votre capacité d’endettement

Estimez la somme que vous paierez chaque mois. Calculez vos autres dépenses. Retenez que votre endettement ne doit pas dépasser 33% de vos revenus.

  • Les loyers et le financement de l’investissement

Les organismes financiers intègrent les revenus locatifs à hauteur de 70% en moyenne (ce pourcentage peut varier en fonction des établissements). Ainsi, si vous touchez 1 000 € de revenus par mois, la banque comptera 700 € de plus dans le calcul de votre capacité d’endettement.

  • Sécurisez votre financement

Même si votre locataire tarde à vous payer, vous devrez honorer vos mensualités auprès de votre banque. Ne commencez donc pas l’aventure du locatif avec un plan de financement trop tendu. Ménagez-vous une marge de manœuvre suffisante pour assurer face à une baisse de 20% de vos revenus locatifs. En parallèle, veillez à garder de l’argent disponible pour faire face aux réparations inattendues, comme une chaudière en panne.

  • Apportez vos fonds propres

Cela réduira la somme que vous devrez rembourser et / ou vous emprunterez sur une durée moins longue. Votre taux de crédit diminuera lui aussi. Et si votre apport est suffisant, le loyer sera en mesure de couvrir totalement vos mensualités. L’inconvénient de cette méthode, c’est qu’elle réduit les intérêts que vous pouvez déduire de vos loyers.

  • Ce que vous pouvez négocier

Vous pouvez tenter de négocier votre taux d’intérêt, vos frais de dossier et les pénalités de remboursement anticipé. Vous êtes libre de prendre ou non une assurance décès-invalidité. Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur tarif. Si besoin, faîtes appel aux services d’un courtier. Il analysera votre dossier et ira de banque en banque afin trouver l’offre de prêt la plus avantageuse pour vous.

Vous voilà prêt à appeler votre banque et à réaliser de belles transactions ! Besoin d’un financement pour votre investissement locatif ? N’hésitez pas à contacter notre équipe Persona Courtage !

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