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05 novembre 2020
apport personnel crédit immobilier
05 novembre 2020 , superadmin

L’apport personnel est-il indispensable pour demander un prêt immobilier ?

Le coup de cœur pour cet appartement ou cette maison provoque un déclic : c’est ce bien-là ou rien ! Cependant, avant d’y vivre, il faut penser à son financement. Banques et autres organismes de crédit immobilier imposent certaines conditions à l’obtention d’un emprunt. Dans la plupart des cas, l’apport personnel constitue une des étapes essentielles à l’obtention de celui-ci. Ses rôles sont multiples et les façons de le constituer aussi. Mais tous les ménages et célibataires français ne peuvent pas forcément apporter cette somme d’argent. Est-il possible de demander un prêt immobilier sans apport ? C’est ce que nous allons découvrir dans cet article.

Les avantages de l’apport personnel

Destiné à couvrir une partie, même faible, du montant du crédit immobilier, l’apport personnel évite aux particuliers de contracter un prêt trop important et diminue le montant des mensualités. Pour l’établissement financier, c’est une garantie. Cela prouve notamment que l’individu est capable d’épargner, ce qui rassure la banque qui prête de l’argent et qui attend qu’on le lui rende !

On ne le sait pas toujours, mais un apport représentant au moins 20% à 30 % du montant place l’emprunteur en situation de force par rapport à son conseiller. Il peut même exercer une influence positive sur le taux du crédit.

D’où vient l’apport ?

Les origines de l’apport varient d’une personne à l’autre. Il peut s’agir d’économies, d’une rente ou de la vente d’un bien. Bon à savoir : certains livrets d’épargne ne concernant que l’immobilier peuvent servir d’apport personnel. C’est notamment le cas

  • du Plan d’Epargne Logement ou du Compte Epargne Logement : rémunéré à 1%, votre pactole pourrait vous aider à obtenir un prêt d’un montant maximal de 92 000€ :

  • du Prêt à Taux Zéro dans le cas d’une première acquisition : c’est la possibilité d’emprunter sans devoir rembourser les intérêts. Il observe des variations en fonction de l’emplacement du logement et du nombre d’habitant du foyer fiscal 

  • du prêt Action Logement : il concerne toutes les personnes travaillant dans une société comptant 10 salariés minimum. Il peut débloquer un prêt dont le montant ne pourra excéder 45 000 € 

  • d’autres prêts accordés par les régions ou les départements – notamment par le CAF ou certaines collectivités locales- , à certains métiers de la fonction publique, etc.

Les établissements financiers attendent souvent un apport de 10% dans l’ancien, et 5% dans le neuf. Cette somme permet de payer les frais de dossier et de notaire.

Pourquoi l’apport personnel est-il si important ?

L’apport représente une garantie pour les organismes prêteurs. Elles sont au nombre de deux : le cautionnement et le nantissement. Dans le premier cas, un organisme se porte garant pour l’acheteur en cas de défaillance. Dans le second, il s’agit d’une hypothèque.

Or, ces deux garanties ne valent que pour le montant emprunté. Quid des frais de notaire ? Oui, c’est surtout pour les régler eux que l’apport personnel est si important. Si les choses devaient mal tourner, la banque ne reverrait jamais la somme allouée au notaire.

Autre facteur justifiant l’importance de l’apport personnel : prouver sa capacité à épargner, et donc à rembourser sur le long-terme. En effet, comment une banque pourrait-elle prêter une importante somme d’argent et espérer en être remboursée si son client est incapable de limiter ses dépenses ?

Les organismes prêteurs acceptent de moins en moins souvent de dépasser le seuil des 33% d’endettement. Et ce, même pour les foyers percevant des salaires confortables. La durée maximale d’emprunt n’a pas changé, elle plafonne à 25 ans. Les banques et autres institutions disposent toutefois d’une marge de 15%, afin de pouvoir s’écarter un peu de ces normes. Les primo-accédants et les personnes cherchant leur résidence principale en sont les principaux bénéficiaires.

Enfin, il est bon de se souvenir qu’à revenus équivalents, les organismes de crédit préféreront accorder un prêt à un ménage pouvant réaliser un apport. Cela veut-il dire que tout est perdu pour les autres… ? Pas si sûr !

Comment faire accepter sa demande de prêt sans apport personnel ?

Même si l’apport favorise grandement le fait d’obtenir un prêt immobilier, tout le monde ne peut pas disposer de la somme nécessaire au moment de l’achat d’un bien. Si l’organisme de crédit se montrera plus frileux, il est toutefois possible qu’il accorde le prêt. Voici quelques conseils pour maximiser ses chances :

  • Justifier l’impossibilité de fournir l’apport

Qu’il s’agisse d’un refus ou d’une incapacité de réaliser un apport, l’organisme financier cherchera à en savoir plus. Le travailleur débutant pourra avancer qu’il se lance à peine sur le marché de l’emploi, et qu’il n’a donc pas eu le temps d’économiser suffisamment.

Pour les autres demandeurs, un divorce, un décès, une maladie grave, des difficultés familiales, un chômage longue durée ou encore l’organisation d’un mariage pourraient expliquer les difficultés financières.

  • Percevoir des revenus réguliers

En l’absence d’apport, les consommateurs devront prouver la régularité de leur salaire, et l’existence d’un contrat de travail. Aussi, il vaut mieux ne pas se retrouver à découvert de manière systématique. Cela prouve à l’organisme prêteur que le demandeur de prêt est capable de mettre de l’argent de côté, et donc, de le rembourser. L’ancienneté dans le poste occupé et le montant du salaire constituent autant de facteurs favorisant l’octroi du prêt sans apport.

Ce critère tend à exclure les intérimaires, les indépendants et les personnes en CDD.

  • Réaliser un investissement locatif

Dans le cas où l’emprunteur s’avère être un investisseur, ce sont les loyers qui rembourseront les mensualités. Les banques considérant que cette situation est moins risquée, elles consentent plus facilement à accorder un prêt immobilier sans apport.

Néanmoins, les banques témoignent une méfiance de plus en plus grande envers les investisseurs. En règle générale, une vingtaine d’années est nécessaire pour rembourser un bien locatif. Les établissements les plus exigeants demandent que la résidence principale soit intégralement remboursée pour consentir à un prêt.

Profiter de la fin d’année pour faire sa demande de prêt

Entre une demande de prêt et le déblocage de fonds, 3 mois s’écoulent. Cette durée est incompressible. Elle pourrait bien jouer en faveur des personnes ne pouvant effecteur un apport personnel. Car les conseillers se penchent déjà sur leurs objectifs de 2021.

Un crédit immobilier accordé fin 2020 ne « prendra effet » que l’année prochaine, et avec la flexibilité de 15% évoquée plus haut, il se pourrait que la fin d’année soit la période propice aux demandes de prêt immobilier sans apport. Les banques n’ont probablement pas encore atteint leur nombre maximal de dossiers. Concrètement, cela signifie qu’elles peuvent tolérer un taux d’endettement de 34% pour un primo-accédant.

Quelques conseils pratiques

Quand l’apport personnel manque, quelques « astuces » permettent de « se faire bien voir » de l’organisme sollicité. Ainsi, solder un éventuel crédit à la consommation, mettre de l’argent de côté et, évidemment, ne pas se retrouver à découvert augmentent ses chances de se voir accorder son prêt immobilier.

En conclusion, cet article démontre qu’il est tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier sans avoir d‘apport personnel. Toutefois, des répercussions financières sont à prévoir sur le coût total de l’emprunt, avec une augmentation probable du taux d’intérêt. N’hésitez pas à vous faire conseiller par votre courtier en crédit immobilier Persona Courtage pour en savoir plus.

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