Acquérir un bien immobilier représente un engagement financier majeur. Bien souvent, nous anticipons le prix d’achat, mais les frais annexes, notamment les frais de notaire, peuvent surprendre par leur ampleur. Selon que nous nous orientons vers un logement neuf ou ancien, leur montant varie de façon significative, impactant directement le budget global de l’opération. Comprendre ces différences et savoir les optimiser s’avère donc essentiel pour réussir son projet immobilier en toute sérénité.

En bref

Les frais de notaire constituent une part non négligeable du coût d’acquisition d’un bien. Leur montant diffère sensiblement entre l’ancien et le neuf : ils s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien contre 2 à 3 % dans le neuf. Cette disparité s’explique principalement par la fiscalité, et plus précisément par le niveau des droits de mutation et de la taxe de publicité foncière. Dans l’ancien, ces taxes représentent la majorité des frais, alors que dans le neuf, elles sont fortement réduites, ce qui allège la facture pour l’acquéreur.

Définir l’immobilier neuf et l’immobilier ancien

Nous distinguons un bien neuf lorsqu’il n’a jamais été habité ou qu’il est vendu sur plan (VEFA), généralement dans les cinq ans suivant son achèvement. À l’inverse, un logement est qualifié d’ancien dès lors qu’il a déjà connu un ou plusieurs occupants, même pour une courte période, ou qu’il a fait l’objet d’une première mutation après sa construction.

Cette distinction n’est pas qu’administrative : elle conditionne la fiscalité applicable, le régime de TVA, ainsi que les frais de notaire. Les logements neufs bénéficient d’une fiscalité incitative, notamment pour encourager la construction, alors que l’ancien est soumis à des droits de mutation plus élevés. L’ancien présente souvent un prix d’achat inférieur, mais des frais annexes plus lourds, tandis que le neuf offre des frais réduits mais un coût d’acquisition initial plus élevé.

Comment se composent les frais d’acquisition immobilière ?

Les frais de notaire, souvent mal nommés, se composent en réalité de trois grandes catégories :

• Droits d’enregistrement ou droits de mutation : ils représentent la part la plus importante, reversée à l’État et aux collectivités locales.
• Émoluments du notaire : il s’agit de la rémunération du notaire, fixée par un barème national dégressif selon le prix du bien.
• Frais et débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur, couvrant les formalités administratives, les documents d’urbanisme, les frais de publication, etc.

La structure de ces frais reste identique quel que soit le type de bien, mais la part des taxes varie fortement entre neuf et ancien. Les émoluments du notaire et les débours sont quasi identiques dans les deux cas, la différence majeure résidant dans le montant des droits d’enregistrement.

Pourquoi une telle différence de montant ?

La clé de cette disparité réside dans la fiscalité. Dans l’immobilier ancien, les droits de mutation atteignent jusqu’à 5,81 % du prix d’achat, auxquels s’ajoutent la taxe départementale, la taxe communale et une taxe nationale. Dans le neuf, seule la taxe de publicité foncière s’applique, à un taux bien plus faible, généralement 0,715 % du prix hors taxes.

• Ancien : Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : 5,81 % du prix de vente dans la plupart des départements.
• Neuf : Taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix de vente hors TVA.
• Les émoluments du notaire et les débours restent stables, quel que soit le type de bien.

Cette politique fiscale vise à encourager l’investissement dans le neuf, favorisant la construction et la rénovation du parc immobilier. À l’inverse, l’ancien supporte une fiscalité plus lourde, ce qui peut alourdir le coût total de l’opération pour l’acquéreur.

Exemples chiffrés : combien allez-vous payer ?

Prenons le cas d’un achat à 300 000 € en Gironde. Pour un bien neuf, les frais de notaire s’élèveront à environ 7 200 €, alors que pour un bien ancien, ils atteindront près de 22 500 €. Cette différence de plus de 15 000 € illustre l’impact concret de la fiscalité sur le budget de l’acquéreur.

Voici un tableau comparatif pour un achat à 300 000 € :

Pour estimer précisément le montant des frais de notaire correspondant à votre projet, il existe des simulateurs en ligne fiables. Ces outils prennent en compte la nature du bien, le département et la présence éventuelle de mobilier à déduire.

Peut-on réduire les frais de notaire ?

Même si la majorité des frais de notaire correspondent à des taxes incompressibles, il existe des leviers pour en limiter le montant. Premièrement, il est possible de déduire la valeur du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles meublants) du prix de vente, ce qui réduit l’assiette de calcul des frais.

• Faites estimer précisément la valeur du mobilier par le vendeur et mentionnez-la dans le compromis de vente.
• Payer séparément les frais d’agence immobilière, si le mandat le permet, pour que ceux-ci ne soient pas intégrés au prix de vente net vendeur.
• Négocier la rémunération du notaire : depuis la loi Macron, une remise de 20 % sur les émoluments est possible pour les transactions supérieures à 100 000 €.

Nous conseillons de bien anticiper ces points avec le notaire et le vendeur pour maximiser les économies, tout en restant dans le cadre légal.

À qui profite la différence ?

L’acquéreur d’un bien neuf bénéficie d’un avantage financier immédiat grâce à des frais de notaire réduits, ce qui peut faciliter l’accès à la propriété ou permettre d’acheter un bien de gamme supérieure. L’ancien, malgré des frais plus élevés, reste attractif par son prix d’achat souvent inférieur et son emplacement, notamment dans les centres-villes ou les quartiers prisés.

Il convient cependant d’intégrer tous les coûts dans la réflexion : à l’achat dans le neuf s’ajoute la TVA (20 %), alors que dans l’ancien, des travaux de rénovation ou de mise aux normes peuvent s’avérer nécessaires. Le choix dépend donc de la stratégie patrimoniale, du budget global et des priorités de chacun.

Points de vigilance avant de se décider

Avant d’arrêter votre choix, plusieurs critères doivent être examinés attentivement, au-delà du seul montant des frais de notaire :

• Prix d’achat : le neuf est généralement plus cher au mètre carré, mais offre des prestations modernes et une meilleure performance énergétique.
• Travaux à prévoir : l’ancien peut nécessiter des rénovations, dont le coût doit être anticipé.
• Fiscalité : la TVA dans le neuf, la taxe foncière, et les éventuelles aides (PTZ, dispositifs de défiscalisation).
• Emplacement et attractivité : l’ancien offre souvent des localisations centrales, le neuf se développe en périphérie ou dans des quartiers en mutation.
• Charges de copropriété et entretien : à surveiller dans l’ancien, surtout pour les immeubles anciens ou mal entretenus.
• Diagnostics techniques et conformité : vérifiez les diagnostics obligatoires et l’état général du bien.

Nous recommandons de réaliser plusieurs visites, d’établir un budget global intégrant tous les frais, et de se faire accompagner par des professionnels pour sécuriser la transaction. Le choix entre neuf et ancien doit répondre à votre projet de vie, à vos contraintes financières et à vos attentes en matière de confort et de valorisation patrimoniale.